东南亚房产投资新选择

2019-05-06 12:50 来源:综合

2018年国内经济下行,股市低迷,出口受贸易战影响,国外投资近乎停滞,国内房地产继续调控,真的不知道中国中产做什么能赚钱,除了海外投资置业还有什么能让中产收入提高的方法吗?不限购不限贷重现北上广深房产黄金十年的城市是哪里?

经济下行 中产阶层投资什么靠谱? 

       最近中国经济进入寒冬,既有外因,也有内因,决定中国经济发展的三驾马车:出口, 投资和基建全部受到影响。出口由于中美贸易问题受到一定影响,这个我们决定不了。投资,现在国内还有什么可以投资的吗?民族主义和自主研发,已经不可能吸引外国人来投资。剩下的一个就是基建,就是房地产和基础投资。上个月底政治局会议定调依然地产调控,至此中国经济的三驾马车全部失灵,剩下的消费和金融就是小儿科了,消费可以逞能一时,但消费过后早晚这些钱都是要还的。而金融更是需要回报的,为什么今年P2P集中爆雷,答案就是以前借债的要还,几年过后借贷的根本无力偿还,所以今年金融乱象就是这样,到现在为止,还没看出一件可以给中产阶层和普通百姓带来实惠的事情和行业。2018年到2028年将是中国经济最艰难的十年,这十年中国除了一带一路拓展海外市场,和占领海外资源外中国经济增长无解。中国国内到今天为止,股票天天绿,投资本回不来,搞企业没有利润,几乎普通百姓看不到希望,未来十年中产阶级做什么?只能是海外投资,置业和建厂,中国才可能迎来一片曙光。对于国人今年什么投资最靠谱,依然是买房,租房,除了房产实在看不出什么靠谱的行业。但国内大城市都在限购限贷,现在还有不限购不限贷的城市吗?有,马尼拉就是。

房地产周期和发展阶段:

       地产一般是15到20年一个上升周期,然后会进入衰落期,因为之前的阶段建造了太多房子。而在一个国家的早期地产阶段,往往会发生以下情况:住宅地产尤其中档地产较少,主要以别墅和高档地产为主,后者价格上涨快,前者微涨(别墅和高档地产上涨是炒家对炒的结果)。当地本土的购买力还不行,贷款条件也苛刻(比如越南,最长贷款15年,而且利息11%,印度对个人只发放了少量住房贷款)贷款条件不利于地产市场发展,是和该国发展阶段有关,金融配套不完善。这时候投资地产风险是很大的,因为没有本地购买力,很容易套牢而到后期(人均2000美金或者3000美金后)。如果该国放松外国人购买(外国炒房客为鲇鱼效应,可以释放财富效应) 本国人购房贷款条件成熟化,地产市场就会进入快速发展期20000美金后地产沦为纯金融产品。在中国房地产就是金融,房地产就是消费,房地产就是中国百姓风向标。现在1个亿中产的刚性购房需求被政府强制压抑。所以未来10年东南亚和中亚的房产将成为国内中产重点关注的领域。

 

为什么投资置业选择菲律宾马尼拉?

      近几年,曾经的“亚洲四小虎”菲律宾经济强势崛起。依托“四小虎”时期的基础和杜特尔特政府“大建特建”战略的推行,菲律宾连续五年GDP增长7%以上,强劲的增长速度,吸引了全球投资者关注!

      今年11月中国领导人访问菲律宾,签署30余项合作协议,中菲两国达成全面战略合作关系,这也为菲律宾经济的全面恢复与发展起到极大的推动作用。

      菲律宾经济近几年的强势回暖,大量外国公司、外国资本与劳动力的涌入。加之菲律宾人口红利,3%的人口出生率,人均年龄23.9岁。人口数量庞大,菲律宾人口1亿人,马尼拉2400万人,(1200万城市人口加为1200万外来城市人口) 马尼拉土地面积仅600平方公里,是上海的十分之一,人口密度全球第一。国家总储蓄率43%,全球第8,中国第六,为46%。GDP增长超过6%,当地人购房贷款政策已经配套,当地人买房贷款可以贷85%,贷款年限20-30年,贷款利息6%。菲律宾在2017年年中房价进入上涨快车道,其地产市场已经进入稳定上涨的周期,菲律宾人均GDP3000美金,预计在8000美金前,住宅地产都会一直快速上涨。

 

菲律宾比东南亚其他国家的优势

      印尼市场目前外国人购买未放开;柬埔寨市场太小,而且处于地产超早期阶段,当地人贷款困难,还在炒别墅和高档公寓的阶段;越南地产阶段同柬埔寨类似,还处于炒别墅阶段;泰国地产市场已经比较成熟,处于中后期阶段,次核心区5万一平均价,核心区7-8万,市面上在卖的2万的曼谷的房子位置相当于北京通州。

       据菲央行数据,菲律宾第二季度房地产指数上扬4.8%,在首都马尼拉地区,公寓单位成了最炙手可热的房产,公寓单位平均价格增加9.1%。而据市场调查,到2019年底,马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数字还远不及深圳2000年的水平。根据世界银行预测,2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元(与中国2008年的人均水平相当),中产阶级队伍将会壮大很多,国际投资也会显著增多。根据政府数据显示,到2019年底,马尼拉都会区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套,而届时市场总供应量不到20万套,远远不能满足市场需要。伴随外国人不断融入这个地方,加上房屋租售长期处于供不应求的状态,马尼拉的租金一直上涨。现在马尼拉的租金回报达到6%~12%,处于全世界前列。热点区域,比如帕赛市,租金已经达到10%以上,而且供不应求!可以预见,马尼拉未来房地产市场有多抢手!

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菲律宾房产赚钱操盘策略:

      菲律宾的房子分为现房和期房,现房很简单,就是直接有房产证入住的。这样的房子只能靠租金收入。不具备杠杆价值,10年前我们买深圳房子时候,用的都是杠杆,就是比如首付20%,其余剩余的80%贷款。当年的深圳不限购,不限贷,所以当时只要有一点头脑的在05年买深圳几套房子,那现在什么也不干就是千万富翁。这就叫政策红利,中国房地产的红利还会有十年,但是现在是政府限制,限购限贷。而菲律宾今天的地产市场就是十多年前深圳房地产的翻版。国内的朋友完全可以用深圳操作的手法来菲律宾操盘。可以联系菲房网,零首付或极低的首付10-15%,房款的15%-20%再分成48个月还,48个月后付尾款。而买完后每年都会升值10%-20%,中间不想要可以随时转出,这个模式对国内中产买不到房的有极大的诱惑力。而且办理手续简单,买套房子和来菲律宾旅游一趟差不多。

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