温州炒房客对菲律宾房产市场的分析

2019-05-06 12:22 来源:综合

随着“一带一路”政策的发展和国内房地产正常的收紧,东南亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。作为一个在马尼拉比较有投资经验的的温州炒房客,很多人来问我菲律宾房产到底值不值得投?

今天来写一写这方面,先说结论,后续会不断上传投资干货。

 

我将简单从菲律宾的基本情况、城市分析、开发商、供需分析这4个方面介绍一下:

 

1. 菲律宾基本情况

 

近年来菲律宾经济持续增长,2017年增速达到6.5%。亚行认为菲律宾经济2018年仍将保持较快增长,将继续成为全球增长最快的经济体之一。根据亚洲开发银行发布的报告称,得益于政府推进基础设施建设以及内需增长,亚行将菲律宾2018年经济增长预期分别调高至6.7%。据国际货币基金组织预测,在2026年有望超过马来和泰国,成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾的经济的发展,70%依 靠的是内需的拉动。所以经济发展前景一片光明。而经济的高速增长也助推了居民的购买力。以马尼拉市为例,自2010年以后,马尼拉市的房价一直以至少6%的增长速度增长,八年来马尼拉市的房产均价已经增长了近一番。

 

其实,在看菲律宾经济增长和房产前景上,有一个很重要的因素我们不可以忽略。这就是庞大而年轻的人口!!

 

菲律宾是世界上第十二个人口过亿的国家。而且与中国即将进入老龄化社会不同的是,菲律宾的人口红利刚刚到来。到2016年,菲律宾的平均人口年龄是23岁。其中14岁及以下的人口比例为 34.5%, 65岁以上的人口比例为3.8%。 这是一个什么概念,大量的年轻劳动力进入市场,促进经济的发展。这也是最强大的消费市场,对住房的需求非常旺盛。

马尼拉街景

马尼拉街景,据国外媒体报道,菲律宾首都马尼拉是世界上最拥挤的城市之一。据估计,在一些社区,大约有20万人居住在一平方英里(约2.5平方公里)的地方,这几乎是曼哈顿人口密度的三倍

菲律宾‘’第1亿个公民‘’

2014年7月27日,在菲律宾首都马尼拉一家医院,一位母亲怀抱自己的宝宝庆祝孩子成为菲律宾“第1亿个公民”.菲律宾的生育率为东南亚最高, 达到3.2, 高于印尼的 2.2, 越南缅甸的1.8,远高于马来西亚的1.68, 泰国的1.5, 以及新加坡的1.2。

菲国外包产业快速成长,如今菲国已超越印度,成为全球客服中心之都。菲国BPO产业将能赚进250亿美元的营收,占菲国经济产值的约10%,给数百万出身底层的菲律宾年轻人提供了跻身中产阶级的机会。

 

菲律宾土地是永久产权,不过外国人不能直接拥有土地,一般公寓(小区)里,最多只能把40%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心,公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权,你就要小心了,这在法律上是不允许的。通常大家讲菲律宾房产投资,说的也都是投资公寓.

 

菲律宾房产还有一点好处,就是按照使用面积来卖,且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓,到手可能只有30平多一点,其他的都是电梯和公摊。在泰国,你买40平的公寓,得到的就是40平的房子。

 

 

 

2. 城市分析

 

马卡蒂(Makati)

马卡蒂(Makati)是马尼拉都会区城市之一,紧邻马尼拉市区。马卡蒂是菲律宾传统的金融中心,汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司,菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道(Ayala Avenue)。

 

 

尽管马卡蒂(Makati)面积不大,仅为菲律宾第17大城市,但一直以来都是菲律宾传统的金融、商业中心,为此,汇聚大量前来工作、经商的流动人口。据统计,当地居民总数约50万,在工作日,马卡蒂汇集人口总数超过100万,人气极旺,是全球人口密度最大的区域之一!

作为菲律宾最发达、最繁荣的区域,马卡蒂(Makati)拥有菲律宾最多的摩天大楼,知名的地标建筑包括PBCOM Tower、GT国际大厦等,著名的购物中心包括The Ayala Center、The Rockwell Center等。区域内的马卡蒂商业俱乐部(The Makati Business Club)则由800多名首席执行官和高管组成,代表了菲律宾最大和最具活力的企业。

当地还是不少外国使馆所在地,为此各方面条件都比较成熟、便利,马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。

2018年1月,马卡蒂(Makati)热门区域的房价为2.5-3.0万人民币/平米左右,尽管价格与其他3个热门区域相差不大,但由于当地各方面设施更为成熟、完善,因此住房、租房需求更为旺盛一点。

 

BGC(全球城)

BGC是Bonifacio Global City的简称,Bonifacio是菲律宾一个很有历史地位的资产阶级民族革命家,Global City可译作全球城。BGC占地250公顷,即250万平方米,25平方公里,由菲律宾第一开发商、福布斯排名一千位的Ayala地产总体规划,并承建约三分之一,其他分包给其他开发商建设。这是个够规模,高大上的现代化新城。

BGC的高尔夫球场,曾经跟着一个福建华人老板来过一次。别看菲律宾贫困人口很多,菲律宾的富裕阶层也是很庞大的。

 

 

2006年开建,目前已建设10年,建设完工率约70%左右,目前已基本建成及投入使用的标志性建筑有:high street商业步行街、香格里拉6星酒店、君越6星酒店、ASCOT五星酒店、新加坡大使馆、SM集团(菲最大企业)总部及shopping mall、菲律宾证券交易所、uptown商业区、google菲律宾办公大楼、JP摩根大厦、荷兰银行大楼、S&R会员店、ST LUKE医院。。。。等等,未来规划地铁两站、skyway高架接驳高架及高速系统,看已投了多少基建和配套进去了呀。

现在每天BGC人口为一百万,包括办公、逛街、居住、外来出差旅游度假,并且聚集的是有钱的公司和个人、家庭,这里正成为高品质工作、商务、商业和生活的时尚之都。BGC目前房价已涨到每平方3-5万人民币左右,全菲最贵。BGC现在值不值得投资,见仁见智,目前以我的经济实力,可能我会斟酌,确实有些贵,但是也确实比较宜居和摩登。

 

曼达卢永(Mandaluyong)

 

曼达卢永是菲律宾马尼拉大都会的城市之一,处于马尼拉大都会区域的地理中心,西部与马尼拉市接壤,北部与圣胡安市接壤,东部与帕西格市接壤,西南部与马卡蒂市接壤。纵观马尼拉地图,曼达卢永是整个区域的中心节点,通过轻轨,菲律宾当地人可以轻松往来几大城市。无论生活还是工作,还是出于经济考虑(目前房价还未被热炒),在此置业,都是当地人的首选。这几年,BGC,马卡蒂,帕塞赌场区被热炒,房价节节攀升,吸引所有房产投资者的目光。但是,土地是稀缺资源,随着热门城区土地开发完结,开发商势必要开发热门城区以外的地块,以曼达卢永的地理优势,无疑是理想选择。在我看来,这是一个价值洼地。

 

 

3. 开发商建议

在菲律宾无论是投资还是居住,都一定要选择大开发商。菲律宾整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家,现在发现中国人有钱,做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢,更何况去一个人生地不熟的地方进行海外投资。以下是菲律宾前三大开发商。

SMDC SM控股官网介绍该公司创立者为Henry Sy, Senior. 当初的买鞋商人经过六十年的发展,已经成为跨房产、零售、银行、旅游地产及服务的大型综合业务控股集团。2007年,SM控股也进入中国厦门、晋江和成都等城市。SM控股已经发展成为东南亚地区最大的综合开发商之一,根据发布的2016年公司财报数据,继续稳固了这一地位。SM控股开发的各类项目包括住宅、办公楼、酒店、会议中心等。

 

Ayala(阿亚拉)

Ayala Group创建于19世纪,是菲律宾是历史最为悠久的企业。Ayala Land则是菲律宾最大、最具经验的房地产开发商,Makati最著名的金融大街Ayala Avenue就是以其命名。截至2016年末,Ayala Land的市场资本达94亿美元、企业市值排名全菲律宾第三位,2016年新启动项目产品价值达17.5亿美元,2016年的净收益达到4.18亿美元。

 

Megaworld(美嘉地产)

美加地产 Megaworld是菲律宾国内首个倡导创建居住-工作-生活-学习一体化的超级小镇的先行者。截至目前,已开发了21个城市小镇项目,最大的项目为占地1200公顷的双子湖 (Twin Lake) 项目(Tagaytay)。据菲律宾证券交易所(PSE)披露的消息,该公司将开发600亿比索的融资项目,用于各个项目的开发、建设。

 

 

完整的菲律宾实力开发商排行

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4. 马尼拉房地产供需情况

 

到2015年底,包括Makati、BGC(Bonifacio Global City)、Ortigas、Eastwood等几个首都的CBD-商业中心(Central Business District)存量的公寓单元数量约为7万套,到2019年底,还将建成约3万套。而这些核心CBD的公寓数量约占马尼拉大首都区公寓总量的50%.

到2019年底,马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。

根据世界银行等预测,到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元(与中国2008年的人均水平相当),中产阶级队伍将会壮大很多,国际投资也会显著增多。 根据政府数据分析显示,到2019年底,马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套,而届时市场总的供应量不到20万套,远远不能够满足市场需要。可以预见,菲律宾未来房地产市场前景非常明亮。

作为菲律宾这个新兴市场上搏杀的炒房者,从2016年开始接触菲律宾房产到现在,我们几个温州人组成的炒房团,通过购买预售期房和接手断供房等方式,积累了一些海外投资的经验和财富。希望大家有机会可以交流取经,甚至扩大我们这个群体,提高我们跟开发商的议价能力。